好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

今年全球金融市場出現顯著轉變,美國連續升息7次,讓資金活水急速縮水,

首先波及股市,台灣房市也面臨盤整壓力,而觀測房市反轉跡象,專家提出四項「3333」指標,

包括定存利率加3碼為上限、CPI物價指數3%、GDP成長率達3%與年交易量減幅少於3萬戶,

其中,台灣明年GDP成長率要達3%挑戰度相當高。
目前金融市場面對首要衝擊,就是資金退場。

宏大國際資產總經理陳益盛指出,從2009年3月至2014年10月,美國聯準會歷經5次的量化寬鬆貨幣,正是所謂QE,

以軟著陸姿態安全渡過了2008年金融風暴危機。

到了2020年3月因疫情,Fed再次祭出無限期QE,造成全球資金繼續氾濫,而大部分資金都注入了股市及房市。

升息房貸負擔增加,侵蝕民眾消費力,

專家認為承受上限是再升息3碼。

圖/讀者提供

升息房貸增加,民眾苦不堪言。圖/讀者提供

全球股市一路度過史上最高加權指數、最大交易量的黃金時期,房市也跟著水漲船高,全台遍地開花,甚至出現浮誇的市場熱度。

陳益盛表示,水能載舟亦能覆舟,美國連續升息7次,無疑是讓資金活水急速縮水,

台股今年1月達到歷史最高峰破1萬8後,就開始下跌,10月更跌破1萬3,台股高峰至今市值縮水達17兆元以上;

近日Fed再次宣布升息3碼,因此跌勢似乎仍未有停止跡象。

陳益盛表示,相較外資投注在台股資金比重占達約40%,其資金的退潮直接重擊股市,

而外資購買台灣不動產管制多,且台灣不動產投報率與各國比較偏低,因此投資在台灣的不動產資金概估佔不到10%,因此影響少很多。

房市反轉,可觀察4項3333指標。

圖/宏大國際資產提供

房市反轉4項3333指標。圖/宏大國際資產提供

至於這波房市盤整時間多長、現在適合買房嗎?

可用「3333」來做評估指標,

指標1、「升息到多少? 目前定存利率加3碼為上限」。

陳益盛指出,今年年初放款利率1.367%,目前調高為1.731%,已升息接近1.5碼。

依據聯徵中心2021年房貸資料統計,全台新增房貸平均授信金額約841萬元,

如升息3碼,推估每年繳交利息由11.5萬元提高至17.8萬元,每年增加約6.3萬元,每月增加約5250元。

陳益盛分析,對比行政院主計處統計110年全台六都平均薪資約3.3萬至4萬元,而每人每月消費支出,

台北市為3.2萬元,新北市、桃園市各約2.3萬元,台中市2.5萬元、台南2.1萬元、高雄2.3萬元,

扣除支出後餘額約8千元至1.2萬元,如加上飲食物價上漲約10至15%及通勤費用增加約5至8%,

與各種消費提高,增加的支出再接近3000元,加上提高3碼後利息5250元支出,正好是台北市民能夠負擔的8000元的上限。

指標2、「CPI物價指數3%」。

陳益盛表示,在近年與多家建商及台商設廠的許多合作案,實際感受原物料的漲跌史無前例,

後續預期景氣下滑,工業生產及用油、用電將趨緩、鋼材等建材價格已逐步回穩,

民生消費成本不至太大上揚,預估CPI指數為3%上下應屬樂觀。

指標3、「GDP成長率達3%」。

台灣2021年的GDP經濟成長率達4.64%已屬近十年次高,2022年預估仍有3.28%,

內需及出口各佔相當比重,近期政府主計處及各財經機構預測,台灣2023年GDP經濟成長率預期會下修。

歷年買賣移轉棟數統計。

圖/宏大國際資產提供

歷年買賣移轉棟數統計。圖/宏大國際資產提供

指標4、「年交易量減幅少於3萬戶」。

根據宏大國際資產統計,內政部自2012年至2021年十年間每年買賣移轉棟數,平均每年增、減棟數約2萬9460棟,近3萬戶,

若今年移轉件數減少低於3萬戶,顯示民眾對於房市的信心還不至於太差,

若大於3萬許多,甚至明年下探達2015至16年的年減4萬7156棟,則顯示購屋信心悲觀。

由上述指標可得知,「目前定存利率加3碼為上限」,代表市場能接受的升息幅度上限,一但超過將不利房市;

至於「CPI物價指數3%」則反應通膨狀況,物價指數走揚,會造成預期房價上漲心理,但目前台灣處於平穩;

「GDP成長率達3%」則是經濟景氣指標的觀測,2023年台灣GDP將面臨頗大的挑戰。

原文網址: 好房網News

 

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